住宅小区物业管理诉讼法律制度问题研究

一：选题背景和意义：

1：选题背景：改革开放以来，我国城市化进程和住宅建设长足发展，越来越多的居民通过购买商品房实现了住房自有化，并住进了住宅小区，建筑物的区分所有己成普遍现象。同时，随着居民自治意识的加强，业主大会、业主委员会——作为业主的自治产物也迅速得到发展。但由于我国立法体系缺陷，建筑物区分所有权理论发展较晚，物业管理理论不成熟，因而使得业主管理组织法律制度还不完善，从而影响了业主委员会作用的正常发挥，并导致了物业管理实践中出现诸多问题。 业主委员会是一个代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主大会日常事务的执行机构。业主委员会属于非营利性的非法人组织，在其职责范围内具有一定的行为能力；业主委员会属于民事诉讼法所规定的“其他组织”，具有当事人能力，可以成为原告或被告。业主委员会的法律权利义务，包括其对内在与全体业主之间的关系中所具有的内部权利义务和其对外在与第三人之间的关系中所具有的外部权利义务。业主委员会的成立面临着业主素质不高、法律缺位、业主大会难以形成有效表决、组建手续太多、经费困难等诸多难题，应该通过立法明确规定业主委员会成员的任职要求、明确业主委员会的产生时间及程序，减少行政干预，完善业主委员会议事规则等措施，以保障业主委员会的顺利成立。业主委员会的运作首先体现为决策的集体负责制，应该建立好业主委员会的会议制度。业主委员会负责执行和实施业主大会的决议，享有具体的执行权和一些重大事项的管理权。 

作为维权主体，也存在业委会无法及时成立，以及换届过程中，投票率不足导致流选.这种情况下,产生业主权益无法体现的状况.深圳金海燕小区就存在这一状况,相对一部分业主由于权益受损,与物业产生纠纷,从而对簿公堂.而一部分在屡次与物业交涉无果的情况下直接不缴纳物业管理费.由此可以看到,物业管理条例中也是有相当一部分漏洞,导致业主维权要耗费一定精力和财力,而物业作为服务公司,也存在收费难,与业主慢慢从服务关系,慢慢到诉讼关系,而小区管理越来越混乱,安全隐患也日趋严重.

2：选题的意义：作为一个身处物业与小区业主关系非常紧张小区的业主，理清楚物业与业主之间的权利和义务，更好的维护自己的权益，尽可能为身边邻居提供法律咨询服务，用法律的手段，从法律途径解决权益被侵犯的问题，显得十分迫切。这是实实在在发生在我自己身边的情况，所以选择这个题目进行研究。

二：文献综述

1：物业起源： 物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时英国工业正处于一个发展的高涨阶段，对劳动力的需求很大，随着大量农村人口的涌入，城市原有各方面的房屋及设施已远远满足不了人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社会问题。一些开发商相继修建一批简易住宅以低廉租金租给贫民和工人家庭居住。由于住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为一个新型的服务行业。

2：业委会：全称业主委员会。是业主大会的执行机构。有业主大会选举产生，执行业主会议的决议，履行下列职责：（1）：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。  

3 ：物业管理：是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关次序的活动。                                

由于物业管理纠纷越来越普遍，深圳市为例贯彻实施《深圳经济特区物业管理条例》结合本市实际情况，对市住房和建设部门对物业管理监督管理工作规定了明确的工作职责。并指定街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

物业管理条例中，有些中央出台的政策跟地方政策有些不同，而深圳由于经济特区，所以并不以地方法服从于中央法，导致一些业主意识上的误导。对一些中央条例，特区表现得没有更合理，也希望特区能加快改进。

二：论文提纲

1：绪论

1.1：选题背景

1.2：选题的目的及意义

1.3：论文的研究思路和主要内容

2：业委会

2.1：业委会的概念和业委会成立以及解散的法律问题

2.2：业委会与物业管理及业主之间沟通难题

2.3：怎么样才能让业委会真正维护业主利益

3：物业管理

3.1：物业管理公司资质以及经营规范问题

3.2：物业管理侵犯业主权益时的具体情况

3.3：开房商遗留的问题

4：住宅小区物业管理纠纷主要对策

4.1：政府职责部门积极配合。解决纠纷

4.2：对职责部门渎职以及腐败行为，严厉查处

4.3.业委会设立程序合理化，建立业委会。

4.4：规范立法，完善法律法规

三：参考文献

中华人民共和国物权法 （实用版）中国法制出版社 2016年2月

『深圳市物业管理条例』实施细则  2003-4-3

『深圳经济特区物业管理条例』实施若干规定  2014年1月1日实施

『深圳市经济特区物业管理条例』2007年10月17日

『最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释』2009年10月1日起实施。法释（2009）8号

国务院关于修改『物业管理条例』的决定。2007年10月1日起实施  中华人民共和国国务院令『2007』第504号

『深圳市经济特区住宅物业管理条例』 1994年11月1日起实施

博轩园  凤凰网资讯   凤凰网历史  2010年5月16号

彭炜  《住宅小区业委会法律问题研究》湖南大学 2008年4月28号

『深圳市房屋本体维修基金管理规定』深圳市住宅局 1997年三月