商品房预售合同法律问题研究

摘要

    在现实生活中，商品房预售合同法律问题层出不穷，商品房预售合同在实际操作过程中存在争议和不规范之处，导致购房者和开发商间的纠纷难以解决，各地司法实践做法也不统一。商品房销售分为商品房预售和商品房现售两种方式，商品房预售合同法律制度对我国房地产行业的发展起到至关重要的作用，但其中也存在一些问题。 有鉴于此，笔者以现行法律法规为基础，从民法学基础理论出发，结合实践中存在的疑难问题，对商品房预售合同的性质认定、问题产生的原因进行分析，对商品房认购书问题、商品房预售广告问题、商品房瑕疵问题等一系列法律问题进行深入分析，并针对上述问题提出自己的对策。希望能够在为我国商品房预售市场的规范，为我国物权立法的完善，为将来我国制定统一、完善的民法典，有借鉴作用。

本分正文分为四个部分：

第一部分为商品房预售合同概述，该部分介绍了我国商品房制度的产生历史，商品房预售制度的起源。

第二部分分析商品房预售合同的法律属性。在评价了目前对商品房预售性质争论的基础上提出了自己的看法：认为商品房预售行为仍是一种买卖行为，商品房预售合同是本约合同，商品房预售行为并不是承揽行为，商品房预售合同也不是分期买卖合同。并在分析的基础上延伸出我国目前对商品房预售行为的一些规范。

第三部分探究我国商品房预约合同的立法现状及其实践中存在的问题，通过立法现状结合实际案例，总结出实践中存在的问题主要包括认购书中的定金性质的认定 ，认购书中定金的返还问题，买卖协议是否可以强制继续履行三大方面。

第四部分提出了完善我国商品房预约合同立法的建议。主要包括：（一）建议统一立法予以肯定期房转让。（二）以司法解释的形式对预告登记制度予以规制。（三）确立变更登记制度，限制商业炒作。

 

 

 

关键词　商品房  预售合同   法律问题   研究

目录

摘要I

一、商品房预售合同概述…………………………………………………………… 2

（一）商品房预售合同概述……………………………………………………2

（二）商品房预售合同性质和特征……………………………………………2

二、商品房预售合同的法律属性……………………………………………………4

三、我国商品房预约合同的立法现状及其实践中存在的问题…………………6

（一）我国关于商品房预约合同的立法现状…………………………………6

   （二）商品房预约合同在我国实践中存在的问题……………………………7

四、完善我国商品房预约合同立法的建议………………………………………11

（一）建议统一立法予以肯定期房转让………………………………………11

   （二）以司法解释的形式对预告登记制度予以规制…………………………11

（三）确立变更登记制度，限制商业炒作……………………………………12

参考文献……………………………………………………………………………13

致谢…………………………………………………………………………………14