关于政府利用金融手段进行房地产宏观调控法律问题的研究

摘要

近十年来我国房价已经很大程度上超过了国民的可接受范围,导致了部分百姓无法买房或者买房之后对百姓的生活质量造成巨大的降低。这说明我国房地产行业存在很大的投机趋向,并且存在一定程度的泡沫成分,对国家经济的安全稳定运行构成了威胁。所以我国的房地产市场需要正确的引导,我们必须对房地产市场进行有效的宏观调控,使我国房地产市场走到一个健康的发展道路上来。本文拟从房地产金融调控的法律分析视角研究当前我国房地产市场的发展现状及趋势,目前的房地产调控手段主要还是依靠经济手段和行政手段,房地产市场作为市场经济的一个重要组成部分,也应该遵循自由竟争的市场规律,但不可否认房地产市场也会存在"市场失灵"现象,导致房地产市场价格虚高。通过金融调控使房地产价格回归合理的市场价格,既不违反市场规律,又能够发挥"有形的手"的作用。

【关键词】房地产市场 金融调控 法律措施

目录

摘要I

引言1

（一）选题背景和意义1

（二）文献综述2

（三）研究方法4

（四）本文的结构5

一、房地产金融宏观调控的基础理论6

（一）宏观调控与金融调控的关系6

（二）市场失灵的产生原因6

（三）金融调控的基本原则7

1、合法原则7

2、间接调控原则8

3、利益公平原则8

4、调控及时原则8

5、适度干预原则9

二、现行我国房地产行业金融调控措施及其效果10

（一）通过存款准备金率调控房地产行业的措施和效果10

1、存款准备金率概述10

2、我国历次存款准备金率方面的金融调控措施11

3、我国存款准备金率方面的金融调控的效果11

（二）通过贷款购房首付比例调控房地产行业的措施和效果12

1、贷款购房首付比例概述12

2、我国历次贷款购房首付比例金融调控措施13

3、我国贷款购房首付比例方面的金融调控的效果13

（三）通过购房贷款利率调控房地产行业的措施和效果14

1、购房贷款利率概述14

2、我国历次购房贷款利率金融调控措施15

3、我国购房贷款利率方面金融调控的效果15

（四）通过土地出让金调控房地产行业的措施和效果17

1、土地出让首付比例概述17

2、我国土地出让首付比例调控措施17

3、我国土地出让首付比例方面金融调控的效果18

三、各个视角下我国房地产金融调控问题分析19

（一）供给视角下的我国房地产金融调控问题分析19

1、有关银行信贷融资的宏观调控问题19

2、有关银行信贷以外其它投资渠道的宏观调控问题20

（二）需求视角下的我国房地产金融调控问题分析20

1、对政府职能缺失的分析20

2、对政府职能运用过度的分析21

（三）调控合法化视角下的我国房地产金融调控问题分析22

1、宏观调控法治化22

2、金融调控主体合法性分析27

3、中央银行独立性分析29

4、金融调控措施对房屋贷款购买合同的影响分析32

（四）调控利益视角下的我国房地产金融调控问题分析33

1、房地产金融调控政策相关主题利益平衡的分析33

2、金融调控政策差别化调控的分析与完善34

（五）调控多元视角下的我国房地产金融调控问题分析35

1、金融调控与财政调控相结合的分析35

2、土地调控与保障房政策相结合的分析36

四、国外房地产金融宏观调控对我国的启示37

（一）各国房地产市场调控政策借鉴37

（二）目前我国房地产宏观调控所面临的挑战39

（三）国外房地产宏观调控对我国的启示40

参考文献43