商品房预售中预购人权益保护的若干法律思考

摘要

    在现阶段，随着我国城市化的脚步不断推进，广大民众对住房的需求不断增长，商品房预售制度成为房地产市场的选择，能够加快建设并增加住房供应。但是商品房预售制度并不完善，房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为屡见不鲜。如何看待商品房预售制度存在的问题，减少实践中的法律纠纷，防范交易风险，已经成为一个重要的理论问题。对商品房预售制度的不足之处从理论角度进行分析，并用于指导司法实践，对于购房者合法权益的保护以及规避交易风险，降低纠纷发生机率和维护司法公正，保护居民的基本住房权利和维护社会的稳定都有积极作用。

本文对商品房预售制度进行了概述，分析了商品房预售过程中开发商对购房者权益侵害现象背后的原因。其中既包括预售制度中购房者具有一定交易风险的客观事实，也包括房地产市场中存在不规范行为的环境因素，以及相关法律不完善和监管落实不到位的制度因素。因此，对商品房预售制度进行进一步完善提出了相应的建议。希望通过政府部门完善相关的法律法规、房产企业增加信用管理、净化房地产市场公开透明的环境以及提高消费者维权意识等措施，保护商品房预售中预购人权益，促进房地产产业不断繁荣发展。

关键词　商品房 预售制度 权益保护 预购人

   

目录

摘要I

一、商品房预售制度的概述1

（一）商品房预售制度的主要内容及特征1

1. 商品房预售制度具有政府干预性质1

2. 商品房预售合同签订时，预购人只获得商品房的期待权2

3. 商品房预售的标的物具有特殊性2

（二）商品房预售制度的构成要件2

二、商品房预售过程中对购房者权益的侵害4

（一）商品房预售制度存在的优缺点4

（二）商品房预售过程出现的几种侵权现象4

1. 商品房预售人的欺诈行为5

2. 商品房预售人的违约行为5

三、商品房预售中存在问题的原因分析6

（一）商品房预售制度本身存在的问题6

1. 缺乏合理有效的市场准入和退出机制6

2. 对商品房开发企业资质的审查制度存在不足6

3. 信息公开机制不健全6

4. 对商品房购买人合法权益的保护力度不够6

（二）合同双方力量对比不平衡7

（三）监管不到位7

1. 缺乏统一的预售资金监管模式8

2. 缺乏严格的预售广告监管制度8

四、对商品房预售制度进行进一步完善9

（一）进一步完善商品房预售许可制度9

（二）加强房地产企业信用管理9

（三）健全房地产信息公开机制10

（四）加强房地产市场监测10

（五）提高消费者维权意识10

参考文献11

致谢12