浅议我国商品房预售制度的法律问题

摘要

商品房预售是我国商品房买卖的全新交易模式，同时预售合同也成为商品房买卖合同的特殊销售方式和形式。对于商品房预售而言，其特殊性主要表现在其标的物是在建工程，无法当场移交或者办理所有权登记[ 安文杰.论商品房预售及相关疑难法律问题研究[D].天津：南开大学，2009.]。较之于真正意义上的商品房买卖而言，现房交易更容易把握。在此过程中，若管理不到位，则很可能会出现“炒楼花”现行，以致于购房者权益受到损害，不利于房地产交易秩序的维持[1]。目前我国房屋预售行政监管不到位，更为重要的消费者的权益损害最大，同时也对各级政府和主管部门的行政执法公信力提出了质疑。商品房预售制度执行过程中的暴露出来的相关法律问题，值得我们对现行的商品房预售制度进行重新审视和改进[2]。

关键词：商品房预售制度；法律效力；纠纷；对策 

目  录

一、商品房预售制度概述3

（一）商品房预售的含义3

（二） 商品房预售制度的特点3

1.标的物远期性3

2.期房预售的双重性3

3.较强的行政干预性3

二、商品房预售制度的法律问题分析4

（一）认购书中的定金法律性质及其效力4

（二）商品房预售合同转让5

1.商品房预售合同转让的条件5

2.商品房预售合同转让的法律性质5

（三）购房者与他方权益纠纷5

1.一房多卖或预售后再抵押的法律问题6

2. 预购人权益与承包人优先受偿权的法律冲突问题6

（四）商品房预售款专用问题6

三、商品房预售制度完善策略7

（一）建立健全认购书制度，加强商品房预售登记管理7

（二）完善商品房预售登记制度7

（三）解决购房者与其他方权益纠纷的法律对策7

（四）完善信息披露制度8

（五）加大法律宣传力度，准确理解立法精神与本意8

（六）依法监督管理，构建第三方监管机制9

参考文献10

致谢11